大家都知道現在的房貸利率鐵板價1.31%。很多人都想要趁現在低利買一間喜歡的房子， 再加上很多新聞都說，現在的貸款成數可以8成85成 ，如果可以不用準備那麼多的自備款那就更好了!中央升息 不過不是每個房子都可以順利貸到8成85成喔! 有哪些房子，他的貸款成數很有可能會被砍呢？ 今天來跟大家分享。
精選內容：
一. 不是市中心，屋齡又偏高的房子
台灣有將近47%得房子，房子屋齡超過三十年 ，尤其又以台北市的比例最高 ，老房子的優點是：它的價格相對比較便宜 ，同時呢又因為公設比比較低，所以呢坪數比較實在。 不過呢在貸款的時候，如果你的屋齡比較高，很有可能接近或甚至超過四十年 ，加上如果他又是加強磚造的房子 ，除非呢它的地點很好，不然他的貸款成數很有可能就會被砍 ，甚至很多銀行就不承做這樣子的房子的貸款， 那為什麼市中心屋齡高的房子，銀行就願意貸款呢？ 首先大家知道房地產呢，就是房子+土地 ，你們在辦貸款的時候呢，除了房子會抵押給銀行之外 ，我們的土地也會一併抵押給銀行 ，所以當房子的屋齡很老，然後殘餘價值相對低的時候 ，銀行就會回歸到土地的價值 ，所以對屋齡老的房子，他的地段就很重要， 另外一個原因就是，都會區的房子，就算屋齡高 ，他的買賣還是相對熱絡 ，所以對銀行來說，他的擔保價值比較高， 所以如果你想要買的房子，他的屋齡超過三十年，甚至超過四十年的話，除非呢它的地點很好， 不然最好還是先問一下銀行，它的貸款條件再出價比較好 。
二. 非市中心的小套房
銀行對於套房的認定常見有兩種標準 ，一種就是建物權狀坪數小於十五坪的，民間二胎 利率 另一種呢就是主建物加上附屬建物小於十二坪 就是他們定義的套房。 對於套房的貸款，有些銀行不承做或者是最高只有五到六成的貸款， 但是也有一些銀行如果你的地點夠好的話，還是有機會貸到八成 ，很多人會選擇小坪數的套房貸款代辦，因為預算的考量 ，但是如果你買買的是一個十坪的套房，後來發現他貸款只能待到六成， 其實你要準備的頭期款就跟你買一個二十坪 一般住家格局的房子所需要的頭期款是一樣的， 如果你本來希望可以貸到八成，最後卻發現，只能待到六成的話 中間差距的這兩成，就必須要在交屋之前一次用現金補足， 不然你前面繳的錢就會當成違約金被沒收了 ，所以在看小坪數的套房時，最好呢還是先問好貸款條件再決定 。
三. 工業住宅
所謂的工業住宅，就是他的土地使用分區是工業用，但是呢卻拿來自住當成住宅使用， 就是工業住宅。 工業住宅的價格，通常是旁邊的住宅的七成左右 ，不過它雖然比較便宜，但是呢在貸款的時候有些銀行是不承做的 ，者是呢貸款成數最高只有六到七成，就如果你要買工業住宅的話 ，記得要多準備一點自備款 ，而且未來在賣的時候買方，一樣會面臨同樣的問題。
四. 地上權
房地產就是房子+土地，就算你買的是公寓或大樓，一定都會有土地的持份。 而地上權，指的就是土地的產權是別人的 ，只是讓上面的房子設定地上權 ，所以除了要付權利金之外，每年還要再付地租給地主，地上權呢可以分成兩種，一種是雖然土地是地主的，但是房子是這個屋主的， 也就是屋主它可以有房子的權狀， 像是台北的信義計畫區的台北花園就是屬於這一種 。銀行的貸款成數，大概是六到七成，雖然比較低但是至少銀行還可以貸款。 另一種地上權，除了土地是地主的，就連房子，都是建商的 買方擁有的只是房子的使用權 ，所以像是台北的京站跟華固新天地都屬於這一種 ，那因為房子是屬於建商的 所以在辦銀行貸款的時候，銀行呢只能夠貸款給建商， 建商再轉貸給買方， 所以除了他的貸款成數只有五到七成之外 ，它的利率呢也會比較高 ，一般銀行貸給建商1.3到1.5%之間 ，但是建商再轉貸給買方，很有可能就會在2%，甚至在2.5%以上 ，上面這兩種呢，不管是哪一種，每年都要再另外繳地租， 而且地租的漲幅其實是很可怕的。 像剛剛說的台北花園，從2003年交屋到現在 地租呢就漲了2.5倍 ，每年光是地租，每戶呢就要繳120到140萬， 而且地上權都有它的期限，所以你擁有的不管是房子的產權還是使用權， 時間只要一到都要跟地主重新談， 所以非常的麻煩，要買之前呢一定要想清楚。
五. 周圍有重大的嫌惡設施
嫌惡設施可能會影響你的生活品質跟你的房價之外，有些也會影響到你的貸款條件 ，小的嫌惡設施，像是宮廟、電箱、電塔 這些雖然也算是嫌惡設施，但是還是有機會可以找到銀行 ，可以用一般的貸款來做，只是它的估價比較低， 所以在買的時候，價格就要比較保守一點 ，但是有一些比較大的嫌惡設施，像是福地或是像殯儀館 ，有些銀行，會把區域劃分成a區b區， 例如說那個區域裡面如果有福地或殯儀館的話。 那一個區域很有可能就會劃成b區， 如果呢a區可以到八成的話，b區呢很有可能最高就只有到七成， 貸款成數就會被打折，也要特別注意一下。
六. 其他特殊的產品
除了我們剛剛說的這些房子之外，有一些，其他特殊的產品 ，它的貸款成數，也有可能會比較低。 像是店面或是已經隔好套房的房子，像這種投資置產的房子，他的貸款成數呢很多只有六成到七成，所以在買的時候，也會需要準備高一點的自備款 說到這裡，你可能會想我又不買套房，我也不買店面， 然後我也不買工業住宅或地上權，我買的就是正常的住家， 三房兩廳或兩房一廳的房子，這樣我的貸款成數應該就安全了吧? 錯!因為呢還有第七種。
七. 買太貴
銀行呢在算貸款成數的時候，他會用銀行的估價跟你的成交價 ，取其低計算你的貸款成數， 什麼意思呢 ? 如果銀行認定這個房子的價值只有1000萬， 你卻買了1200百萬，這時候就算銀行貸款的成數可以有8成 ，他也只能夠貸1000萬x0.8也就是800萬 相當於是你買的1200萬的7成都還不到 ，這個也有可能會發生在買了預售屋之後，房價跌了 導致於在交屋的時候，他的銀行估不到當時買的成交價 ，就會變成貸款成數不足，必須在交屋之前一次用現金補足。 所以我常說，地點跟價格對房子非常的重要 ，在買房前一定都要做功課。 除了上面這七種很有可能讓你的貸款成數降低的房子之外， 個人的信用呢也非常非常的重要， 所以大家也可以參考之前的信用基本功這一集。