【首購族必看】買房的交易流程

by gcreate
【首購族必看】買房的交易流程

許多首購族, 對於買房的交易流程 ,感覺很陌生 ,從看屋, 然後對於喜歡的物件 ,我們要出價 ,要選擇斡旋或是要約 ,然後要議價, 最後如果有成交的話, 就會簽約, 一路到用印 、完稅 、跟過戶的代書流程 ,然後還要貸款跟交屋。 覺得這整個流程,就像一個黑洞 ,感覺裡面好像有很多的陷阱 ,到底哪個階段要做哪些事呢? 要怎麼樣確保交易的安全呢? 有代書跟履保就夠了嗎? 今天來跟大家聊一聊。

 

精選內容:

 

 

【買房的交易流程】看屋

首先在看房子前,我們就要先設定想找的房子的區域、類型、坪數 ,貸款種類還有預算這些條件, 這些條件呢感覺好像很基本, 但是呢真的是很重要喔! 接下來就可以開始做功課看房子了 。

 

【買房的交易流程】出價

看到適合的物件,如果有興趣要出價的話 ,可以選擇要約或是斡旋 如果出的價格, 直接達到屋主的底價 ,也就是我們常說的打底, 仲介就可能直接約簽約 ,那如果還沒有達到屋主的底價,貸款種類仲介也有可能約屋主出來見面談 ,雖然叫做見面談呢,但是通常買方跟賣方, 會分配在不同的會議室, 真正有跟你見面的呢 ,就是來回傳話的仲介了。

 

【買房的交易流程】簽約

如果雙方的價格有合意的話 ,就會正式簽買賣契約,大家很關心交易安全,其實真正最安全的,真的就是履保了 ,就算是透過仲介簽約 ,仲介用的通常也是建經公司的 ,履約保證的買賣合約。 舉例來說 : 像信義通常使用的就是安信建經 ,那其他品牌的仲介,也有自己常用的建經公司的履保合約 ,而且通常一定都是透過代書簽約 ,對買方來說要特別注意,簽約的人是不是屋主本人, 或者是有授權書的代理人 ,屋主除了銀行的房貸之外 ,還有沒有其他私人的貸款 ,或是特殊的設定,如果有的話,仲介是不是都有在簽委託之前, 都有溝通清楚 ,在交屋前,一定都可以塗銷得很乾淨,對於這些大的仲介品牌, 也都很謹慎很小心, 在銷售之前, 一定都會做產權調查 ,而且在簽約當天 ,也會再調閱一份最新的謄本來看看有沒有其他新的設定 ,另外他的總價、地址 面積跟價格 、以及繳款的時間跟金額 、以及預計要貸款的金額, 這些也都會在合約上面標註清楚, 合約也一定要確定有附上所謂的現況說明書,或是現況確認書,貸款種類所以舉凡這個房子有沒有增建,有沒有漏水,有沒有做過氯離子檢測,或是有沒有發生過非自然的身故。這些都是由屋主親自勾選跟填寫,來作為能這個房子屋況的聲明, 如果未來在交屋之後 ,有任何的爭議的話 ,就會回到這一份現況說明書, 來看看雇主有沒有告知 。

 

【買房的交易流程】用印

簽約之後, 下一個代書流程, 就是所謂的用印了 。用印通常在簽約之後的一個禮拜的時間, 對於買方來說, 通常代書就會在簽約的當下一起進行,用印之後接下來就是完稅了 ,對買方來說呢就是契稅 ,還有想廢但是還沒有廢的印花稅。 在這個階段呢,我們也差不多要決定,要跟哪些銀行申請貸款了, 值得注意的是,如果是直接跟屋主買,沒有透過仲介的話, 那上面說的這些流程 ,除了沒有所謂的要約跟斡旋之外 ,其實還是會找代書 ,跟簽履約保證的買賣合約 ,以及後面的這些代書流程,也都跟上面是一模一樣的。

 

【買房的交易流程】過戶

等買方跟賣方都完稅之後,貸款種類接下來就要準備過戶了 ,這時候權狀上面就會更改為新屋主的名字 ,但是這時候都還沒有交屋,因為還有一個很重要的工作還沒有做 ,就是貸款銀行的撥款以及這個貸款銀行的抵押權的設定,如果原來的賣方還有原來的房貸還沒有清償的話 ,這時候新的買方,他的貸款銀行就會幫他代為清償,也就是我們所謂的代償,然後清償完之後大概3個工作天左右 ,可以去領所謂的清償證明 ,然後拿去塗銷原來屋主的抵押權設定,如果代償之後,還有多的金額,銀行就會撥款撥到履約保證的專戶 。

 

【買房的交易流程】驗屋、交屋

接下來就可以準備驗屋跟交屋了 ,貸款種類在交屋之前呢 ,仲介就會幫忙更名跟切算水電的帳單, 然後的代書也會幫忙切算稅費的金額,以及把新的權狀交給買方,另外也會由賣方來提供房子的鑰匙交給新的屋主 ,這樣整個流程就完成了 ,這時候買方也要看一下最新的謄本, 上面是不是只剩下自己的房貸的設定 ,沒有其他前屋主的任何設定 。

 

延伸閱讀 :

【這七種房子千萬別買】影響貸款成數的地雷屋

 

You may also like