【這七種房子千萬別買】影響貸款成數的地雷屋

by gcreate
【這七種房子千萬別買】影響貸款成數的地雷屋

大家都知道現在的房貸利率鐵板價1.31%。很多人都想要趁現在低利買一間喜歡的房子, 再加上很多新聞都說,現在的貸款成數可以8成85成 ,如果可以不用準備那麼多的自備款那就更好了! 不過不是每個房子都可以順利貸到8成85成喔! 有哪些房子,他的貸款成數很有可能會被砍呢? 今天來跟大家分享。

 

精選內容:

 

一.  不是市中心,屋齡又偏高的房子

台灣有將近47%得房子,房子屋齡超過三十年 ,尤其又以台北市的比例最高 ,老房子的優點是:它的價格相對比較便宜 ,同時呢又因為公設比比較低,所以呢坪數比較實在。 不過呢在貸款的時候,如果你的屋齡比較高,很有可能接近或甚至超過四十年 ,加上如果他又是加強磚造的房子 ,除非呢它的地點很好,不然他的貸款成數很有可能就會被砍 ,甚至很多銀行就不承做這樣子的房子的貸款, 那為什麼市中心屋齡高的房子,銀行就願意貸款呢? 首先大家知道房地產呢,就是房子+土地 ,你們在辦貸款的時候呢,除了房子會抵押給銀行之外 ,我們的土地也會一併抵押給銀行 ,所以當房子的屋齡很老,然後殘餘價值相對低的時候 ,銀行就會回歸到土地的價值 ,所以對屋齡老的房子,他的地段就很重要, 另外一個原因就是,都會區的房子,就算屋齡高 ,他的買賣還是相對熱絡 ,所以對銀行來說,他的擔保價值比較高, 所以如果你想要買的房子,他的屋齡超過三十年,甚至超過四十年的話,除非呢它的地點很好, 不然最好還是先問一下銀行,它的貸款條件再出價比較好 。

 

二. 非市中心的小套房

銀行對於套房的認定常見有兩種標準 ,一種就是建物權狀坪數小於十五坪的, 另一種呢就是主建物加上附屬建物小於十二坪 就是他們定義的套房。 對於套房的貸款,有些銀行不承做或者是最高只有五到六成的貸款, 但是也有一些銀行如果你的地點夠好的話,還是有機會貸到八成 ,很多人會選擇小坪數的套房,因為預算的考量 ,但是如果你買買的是一個十坪的套房,後來發現他貸款只能待到六成, 其實你要準備的頭期款就跟你買一個二十坪 一般住家格局的房子所需要的頭期款是一樣的, 如果你本來希望可以貸到八成,最後卻發現,只能待到六成的話 中間差距的這兩成,就必須要在交屋之前一次用現金補足, 不然你前面繳的錢就會當成違約金被沒收了 ,所以在看小坪數的套房時,最好呢還是先問好貸款條件再決定 。

 

三. 工業住宅

所謂的工業住宅,就是他的土地使用分區是工業用,但是呢卻拿來自住當成住宅使用, 就是工業住宅。 工業住宅的價格,通常是旁邊的住宅的七成左右 ,不過它雖然比較便宜,但是呢在貸款的時候有些銀行是不承做的 ,者是呢貸款成數最高只有六到七成,就如果你要買工業住宅的話 ,記得要多準備一點自備款 ,而且未來在賣的時候買方,一樣會面臨同樣的問題。

 

四.  地上權

房地產就是房子+土地,就算你買的是公寓或大樓,一定都會有土地的持份。 而地上權,指的就是土地的產權是別人的 ,只是讓上面的房子設定地上權 ,所以除了要付權利金之外,每年還要再付地租給地主,地上權呢可以分成兩種,一種是雖然土地是地主的,但是房子是這個屋主的, 也就是屋主它可以有房子的權狀, 像是台北的信義計畫區的台北花園就是屬於這一種 。銀行的貸款成數,大概是六到七成,雖然比較低但是至少銀行還可以貸款。 另一種地上權,除了土地是地主的,就連房子,都是建商的 買方擁有的只是房子的使用權 ,所以像是台北的京站跟華固新天地都屬於這一種 ,那因為房子是屬於建商的 所以在辦銀行貸款的時候,銀行呢只能夠貸款給建商, 建商再轉貸給買方, 所以除了他的貸款成數只有五到七成之外 ,它的利率呢也會比較高 ,一般銀行貸給建商1.3到1.5%之間 ,但是建商再轉貸給買方,很有可能就會在2%,甚至在2.5%以上 ,上面這兩種呢,不管是哪一種,每年都要再另外繳地租, 而且地租的漲幅其實是很可怕的。 像剛剛說的台北花園,從2003年交屋到現在 地租呢就漲了2.5倍 ,每年光是地租,每戶呢就要繳120到140萬, 而且地上權都有它的期限,所以你擁有的不管是房子的產權還是使用權, 時間只要一到都要跟地主重新談, 所以非常的麻煩,要買之前呢一定要想清楚。

 

五. 周圍有重大的嫌惡設施

嫌惡設施可能會影響你的生活品質跟你的房價之外,有些也會影響到你的貸款條件 ,小的嫌惡設施,像是宮廟、電箱、電塔 這些雖然也算是嫌惡設施,但是還是有機會可以找到銀行 ,可以用一般的貸款來做,只是它的估價比較低, 所以在買的時候,價格就要比較保守一點 ,但是有一些比較大的嫌惡設施,像是福地或是像殯儀館 ,有些銀行,會把區域劃分成a區b區, 例如說那個區域裡面如果有福地或殯儀館的話。 那一個區域很有可能就會劃成b區, 如果呢a區可以到八成的話,b區呢很有可能最高就只有到七成, 貸款成數就會被打折,也要特別注意一下。

 

六. 其他特殊的產品

除了我們剛剛說的這些房子之外,有一些,其他特殊的產品 ,它的貸款成數,也有可能會比較低。 像是店面或是已經隔好套房的房子,像這種投資置產的房子,他的貸款成數呢很多只有六成到七成,所以在買的時候,也會需要準備高一點的自備款 說到這裡,你可能會想我又不買套房,我也不買店面, 然後我也不買工業住宅或地上權,我買的就是正常的住家, 三房兩廳或兩房一廳的房子,這樣我的貸款成數應該就安全了吧? 錯!因為呢還有第七種。

 

七. 買太貴

銀行呢在算貸款成數的時候,他會用銀行的估價跟你的成交價 ,取其低計算你的貸款成數, 什麼意思呢 ? 如果銀行認定這個房子的價值只有1000萬, 你卻買了1200百萬,這時候就算銀行貸款的成數可以有8成 ,他也只能夠貸1000萬x0.8也就是800萬 相當於是你買的1200萬的7成都還不到 ,這個也有可能會發生在買了預售屋之後,房價跌了 導致於在交屋的時候,他的銀行估不到當時買的成交價 ,就會變成貸款成數不足,必須在交屋之前一次用現金補足。 所以我常說,地點跟價格對房子非常的重要 ,在買房前一定都要做功課。 除了上面這七種很有可能讓你的貸款成數降低的房子之外, 個人的信用呢也非常非常的重要, 所以大家也可以參考之前的信用基本功這一集。

 

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新手買房一定要知道的房貸5件事

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